Em um condomínio edílico, cada proprietário é dono, simultaneamente, de uma área exclusiva, que corresponde à sua unidade, e da área comum. Como forma de preservar a área comum a todos os condôminos, mensalmente é cobrada uma taxa condominial, para que as despesas necessárias possam ser cobertas por essa quantia em dinheiro.
O inadimplemento dessa verba gera consequências diversas, já que é através dela que são pagas as despesas de água, taxa de manutenção de elevadores, salários dos funcionários, despesas com energia, dentre outras despesas. Se o condomínio não arrecada regularmente o valor da taxa, torna-se inviável a sua subsistência.
Justamente por ser extremamente necessária ao condomínio, o não pagamento da taxa vincula inclusive o adquirente de apartamento inadimplente. Ele responderá pela multa de 2% e juros, até mesmo sofrendo penhora e venda forçada do imóvel em caso de não pagamento.
O modo mais eficaz de efetuar a cobrança é através de ação judicial assim que se dá o inadimplemento, porém nem sempre a agilidade do síndico em efetuar a cobrança garantia a rápida solução do problema. Com a entrada em vigor do novo CPC, que aconteceu em março passado, as taxas condominiais ganharam força de título executivo extrajudicial.
Na prática, isso diminui o tempo do procedimento judicial, já que antes era necessário ajuizar uma ação ordinária para que o título fosse reconhecido. Agora a cobrança será feita mais rapidamente, já que o credor poderá ingressar diretamente com a ação de execução para que seu crédito seja satisfeito. O devedor será citado para efetuar o pagamento da dívida dentro de três dias, sob pena de ter o seu patrimônio constrito.
Para propor a ação de execução de título extrajudicial é imprescindível a apresentação dos documentos da ata da assembleia que aprovou o orçamento anual, a discriminação do débito e a data prevista para o seu vencimento, além da convenção do condomínio. O título expressa, por si só, obrigação líquida, certa e exigível, motivo pelo qual não há necessidade de ação ordinária para declarar que ele é exequível.
Ademais, cumpre informar que não se pode impor aos inadimplentes a restrição de uso das áreas comuns ou corte de água, já que isso configura desrespeito à dignidade da pessoa humana e desrespeito ao direito de propriedade, além de não resolver o problema da inadimplência. É aceitável, porém, que lhe seja vetado o direito de voto em assembleias, mas qualquer medida que exceda a isso pode ser considerada ilegal.
Assim, com o novo CPC o processo de cobrança dos inadimplentes de condomínio se torna mais ágil e eficaz. É mais uma das novidades incorporadas ao ordenamento jurídico, buscando trazer maior celeridade ao judiciário e velocidade na resolução dos conflitos que geram desgastes e situações constrangedoras para os dois lados da relação.
Referências Bibliográficas: BRASIL. Código Civil Brasileiro (2002). Código Civil Brasileiro. Brasília, DF, Senado, 2002. BRASIL. Código de Processo Civil Brasileiro. (2015). Código de Processo Civil. Brasília, DF, Senado, 2015. Imagem ilustrativa. Disponível em <http://www.genteemercado.com.br/wp-content/uploads/2016/05/jovens.jpg>. Acesso em 28 de junho de 2016.
