Incide ITBI sobre promessa de compra e venda?

A Constituição Federal de 1988 prevê em seu artigo 156 os impostos de competência municipal. In verbis:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

[…]

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; […].

Esse é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Tem como fato gerador a transmissão, por ato oneroso, de bem imóvel inter vivos; a transmissão, por ato oneroso, de direitos reais sobre o bem imóvel; ou a cessão de direitos a sua aquisição. Não incide, contudo, na transmissão originária de propriedade, como a usucapião, pois não é considerada transmissão.

A promessa de compra e venda consiste em um contrato preliminar. Antes de realizar a compra e venda propriamente dita, o promitente comprador (aquele que pretende adquirir o imóvel) se obriga a pagar o preço acordado no contrato ao promitente vendedor (o dono do imóvel) que, por sua vez, se compromete a outorgar a escritura definitiva hábil à transferência da propriedade.

Em termos tributários, não houve de fato transmissão da propriedade, de modo que não houve o fato gerador do ITBI. Trata-se apenas de uma promessa de vender e comprar o bem em questão, sem haver a venda em si. Dessa forma, não pode ser cobrado antecipadamente o imposto tratado.

Assim se confirma no entendimento do Supremo Tribunal Federal, na edição da súmula nº 82: “São inconstitucionais o imposto de cessão e a taxa sobre a inscrição de promessa de venda de imóvel, substitutivos do imposto de transmissão, por incidirem sobre ato que não transfere o domínio”.

Todavia, o contrato estabelecido entre as partes poderia ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis, ensejando, assim, direitos reais sobre o imóvel. Conforme estabelecido pelo Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Dessa forma, vê-se que há incidência do ITBI no caso de registro do acordo em Cartório. Isso porque há a aquisição de direitos reais, fato gerador do imposto estudado.

Contudo, não pode o ITBI ser cobrado quando registrado o contrato e novamente quando quitado. Os direitos foram consolidados na mesma pessoa, não podendo ser exigido novo recolhimento do mesmo contribuinte.

Enfatize-se, todavia, que no caso do direito de adquirir o imóvel, em sendo transferido para outrem, é considerado pelo ordenamento como diferente da aquisição do imóvel, pois seria transmissão de direito real. Assim, nessa situação, há a incidência do ITBI.

Referências:  ALEXANDRE, Ricardo. Direito Tributário Esquematizado. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2016.  Bittencourt, Luis. Promessa de compra e venda e a cobrança de ITBI. JusBrasil, Artigos, 2015. Disponível em: <https://lhab.jusbrasil.com.br/artigos/191603347/promessa-de-compra-e-venda-e-a-cobranca-de-itbi>. Acesso 20 mai 2017.  Campos, Diogo Fontes dos Reis Costa Pires de. Da exigência de ITBI no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Jus, Direito Tributário, março/2010. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/14458/da-exigencia-de-itbi-no-contrato-de-promessa-de-compra-e-venda-de-imovel>. Acesso 20 mai 2017.
Publicação anteriorPróxima publicação

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *