Inspeção Predial e a responsabilidade do síndico

O Certificado de Inspeção Predial (CIP) é o documento que formaliza a realização de vistoria e análise técnica das edificações, devidamente registradas em Laudo de Vistoria Técnica (LVT) elaborado por profissional (ais) ou empresa (s) legalmente habilitado (s).

Este documento deverá ser emitido para as edificações residenciais multifamiliares, com 03 (três) ou mais pavimentos; bem como para as edificações de uso comercial, industrial, institucional, educacional, recreativo, religioso e de uso misto; para as edificações de uso coletivo, públicas ou privadas; para edificações de qualquer uso, desde que representem perigo à coletividade; para as edificações de qualquer uso que possuam projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público; além das edificações que sejam obras inconclusas, incompletas, irregulares, abandonadas ou ocupadas.

Assim, a automatização deste serviço permite que os profissionais, por meio de cadastro online, acessem o sistema para que, de forma rápida e segura, apresentem as informações necessárias à emissão do Certificado de Inspeção Predial.

Neste viés, a Prefeitura de Fortaleza, por meio do sistema automático, facilita o acompanhamento profissional das condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações abrangidas pela obrigatoriedade da Lei, trazendo comodidade ao profissional que pode realizar a solicitação de sua residência ou de seu escritório, assegurando transparência e informações precisas[1].

  1. O que é Inspeção Predial?

É uma Vistoria Técnica, feita visualmente e sem “quebra-quebra” por engenheiros especializados, que aponta o real estado de conservação e segurança do imóvel escolhido.

Cuidado simples e de preço acessível, a Inspeção Predial permite ao pretendente conhecer melhor a “saúde” da edificação antes de fechar negócio – o que lhe dá maior poder de negociação, além de facilitar a obtenção de desconto no preço de venda ou no valor da locação. Essa economia pode ser utilizada na realização das reformas necessárias, caso a unidade realmente interesse.
Ademais, é imprescindível verificar se o imóvel que se deseja comprar tem problemas na estrutura, na rede elétrica ou hidráulica, no telhado ou na fundação, ou mesmo, ter a certeza de que o condomínio escolhido para morar é seguro, foi bem construído e conta com uma manutenção profissional.

Desta forma, estas são informações facilmente levantadas em uma Inspeção Predial, mas que podem passar despercebidas pelos compradores e locadores, se estes forem leigos.

  1. Quem pode realizar a Inspeção Predial?

A Inspeção Predial poderá ser realizada por qualquer Engenheiro ou Arquiteto, todavia, tenha com seu patrimônio o mesmo cuidado que você tem quando escolhe um Médico ou um Advogado.

Assim, busque por um Engenheiro / Arquiteto Especialista em Inspeção Predial. É recomendável que a Inspeção Predial seja realizada por profissionais que possuam visão sistêmica da edificação, além de ter noções de custos dos serviços de manutenção, que possuam experiência em construção e em manutenção de edifícios e, que encarem a Inspeção Predial como forma técnica de resolver problemas das edificações.

  1. Qual período para a realização das vistorias técnicas periódicas?

A realização das vistorias técnicas periódicas deverá observar a seguinte periodicidade:

I – anualmente, para edificações com mais de 50 (cinquenta) anos;

II – a cada 02 (dois) anos, para edificações entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta) anos; III – a cada 03 (três) anos, para edificações entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta) anos e, independentemente da idade, para edificações comerciais, industriais, privadas não residenciais, clubes de entretenimento e para edificações públicas;

IV – a cada 05 (cinco) anos, para edificações com até 20 (vinte) anos.

  1. Qual a responsabilidade do síndico?

Entre as diversas responsabilidades dos síndicos, encontra-se a inspeção predial.  Esta precisa ser realizada com frequência, haja vista que previne surpresas desagradáveis e problemas mais sérios para os condomínios.

Assim, vários aspectos devem ser analisados durante a inspeção e o síndico deverá estar bem preparado para as solicitações que podem ser feitas pelos órgãos responsáveis após esta vistoria (que no caso de Fortaleza está sendo a Prefeitura, juntamente com a SEUMA).

Ademais, é importante prestar atenção no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.

Nesse sentido, por se tratar de uma atribuição do síndico, este deverá ter muito zelo na contratação da empresa que irá realizar a inspeção, pois caso aconteça algum problema futuro, este poderá responder de forma civil e criminalmente, ou seja, a responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

Já a responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas à uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou uma contravenção.

  1. Quais sistemas e equipamentos poderão ser inspecionados?
  • Elementos estruturais aparentes;
  • Sistemas de vedação (externos e internos);
  • Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
  • Sistemas de esquadrias;
  • Sistemas de impermeabilização, por meio dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
  • Sistemas de instalação hidráulica(água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, reuso de água e esgoto etc);
  • Sistemas de instalação elétrica;
  • Geradores;
  • Elevadores;
  • Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para raios);
  • Sistema de combate a incêndio;
  • Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
  • Acessibilidade.

Após a realização da Inspeção Predial, é hora da análise dos documentos. Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o imóvel está localizado.

Está Lei não é Federal, ou seja, os estados e municípios possuem liberdade para definirem as práticas que deverão ser obedecidas em sua região.

Em Fortaleza, a Prefeitura emite um certificado de Inspeção Predial, e para que este seja obtido, deve-se seguir o que é orientado na Lei nº 9.913/2012, bem como no Decreto nº 13.616, 23 de junho de 2015.

Referências:

Lei nº 9913, de 16 de julho de 2012.  Dispõe sobre obrigatoriedade de vistoria técnica, manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos ou privados no âmbito do município de fortaleza, e dá outras providências. Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a/ce/f/fortaleza/lei-ordinaria/2012/991/9913/lei-ordinaria-n-9913-2012-dispoe-sobre-obrigatoriedade-de-vistoria-tecnica-manutencao-preventiva-e-periodica-das-edificacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-fortaleza-e-da-outras-providencias. Acesso em: 01 nov.2017.

SEUMA. Disponível em: http://portal.seuma.fortaleza.ce.gov.br/fortalezaonline/portal/inicioinspecoesprediais.jsf. Acesso em: 01 nov.2017.

Decreto nº 13.616, de 23 de junho de 2015. Regulamenta a Lei nº 9913, de 16 de julho de 2012, que dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas na manutenção e conservação das edificações no município de fortaleza, e dá outras providências. Disponível em: < https://leismunicipais.com.br/a/ce/f/fortaleza/decreto/2015/1361/13616/decreto-n-13616-2015-regulamenta-lei-n-9913-de-16-de-julho-de-2012-que-dispoe-sobre-as-regras-gerais-e-especificas-a-serem-obedecidas-na-manutencao-e-conservacao-das-edificacoes-no-municipio-de-fortaleza-e-da-outras-providencias>. Acesso em: 01 nov.2017.

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/517368456/inspecao-predial-e-a-responsabilidade-do-sindico

https://lucenatorresadv.wordpress.com/2017/11/06/inspecao-predial-e-a-responsabilidade-do-sindico/

[1] Informações retiradas do Portal da SEUMA - http://portal.seuma.fortaleza.ce.gov.br/fortalezaonline/portal/inicioinspecoesprediais.jsf
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