O artigo 5º, inciso XXII da Constituição Federal de 1988 prevê que é garantido o direito de propriedade e o Código Civil em seus artigos 1228 e 1231 destaca que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel e o direito de reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha, além de destacar a plenitude da propriedade e seu caráter exclusivo e ilimitado.
Tem nobres colegas defendendo a tese da aplicação do artigo 393 do Código Civil que estabelece que o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de casos fortuito ou força maior, argumentando que o inquilino não deu causa a pandemia, fato este imprevisível e inevitável e por isso pode exercer o direito de pleitear a carência de pagamento em 30/60/90/120 dias, a redução do aluguel em 30%/50%/70% ou até mesmo a extinção do contrato com a devolução das chaves sem o pagamento da multa por quebra do contrato.
Até entendo ser louvável ao Locador e Locatário buscar uma solução consensual para a manutenção do contrato nesse tempo difícil que vivemos. Contudo, é forçoso e na minha concepção sem qualquer respaldo jurídico obrigar o proprietário aceitar tais medidas.
Além da garantia de propriedade, o direito de usar, gozar, dispor e reaver, o proprietário tem a seu favor a própria Lei de Locações. O artigo 1º da Lei 8.245/1991 destaca que é a própria Lei de Locações que regerá a relação entre proprietário e inquilino. Portanto, não se aplica aqui o artigo 393 do Código Civil que trata de inadimplemento de outras obrigações diferentes da locatícia.
O artigo 9º, inciso III, da Lei de Locações diz que o Locador poderá reaver o imóvel em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos. O artigo 19 prevê a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, e, logicamente, não há coronavirus que seja, em tão curto tempo, que irá mudar o mercado imobiliário de modo a desvalorizá-lo para fins de locação.
O artigo 23, inciso I, diz que é dever do Locatário o pagamento pontual do aluguel e encargos da locação.
Desta forma, quem poderá tirar o direito do proprietário de usufruir dos frutos da locação dos seus imóveis construídos ao longo dos anos com tanto sacrifício? Ou até mesmo quem irá obrigá-lo a reduzir o valor da locação se o mercado imobiliário não apresentou qualquer fator de redução ou até mesmo alguma obra ou outro fator que o desvalorizou?
Ou até mesmo quem poderá aplicar a pandemia do coronavirus para extinção do contrato sem a obrigação do pagamento de multa contratual?
Até a tese de uma eventual hipossuficiência econômica entre Locador e Locatário não pode ser alegada, uma vez que a Lei de Locações colocou ambas as figuras em equiparação para fins de obrigações, conforme artigos 22 e 23. Ser proprietário de imóvel é mérito e não questão de hipossuficiência em favor daqueles que não possui!
Enfim, entendo e aprovo um acordo consensual entre Locador e Locatário, contudo, ouso discordar de qualquer obrigação imposta ao proprietário que lhe retire o direito inalienável e constitucional de usar, gozar, dispor e reaver o seu imóvel.
Wagner Carneiro, advogado, corretor e avaliador de imóveis, pós-graduado em Relações de Consumo e Responsabilidade Civil pela UNESA, MBA Executivo em Direito Tributário pela FGV e pós-graduando em Direito Imobiliário pela UCAM.
OAB/RJ 149.897 / CRECI-RJ 74.010 / CNAI 26.460 / Telefone (21) 96462-4266 / Emails: [email protected]; [email protected]

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