Pode-se dizer que o instituto jurídico da usucapião é um dos mais comuns no dia a dia, porém, apesar de muito se ouvir falar, os seus pormenores, não são tão bem conhecidos. Previsto na Constituição e no texto legal, a usucapião traz dúvidas de diferentes categorias, sendo assunto para polêmicas e debates diversos.

Primeiramente, é crucial fazer a diferenciação entre o que seria a posse e a propriedade, base para os estudos sobre o direito das coisas. Desse modo, é possível estabelecer as características e casos específicos da usucapião.

POSSE E PROPRIEDADE

Tudo relacionado à posse é controverso, a começar pela origem dos termos posse e possuir, originários de possessio e possidere. Ora correspondem à utilização de direitos, ora à investidura em cargo público, ora à relação econômica das pessoas. Apesar das divergências, credita-se à posse a ideia de que uma pessoa, independente de ser ou não a proprietária, exerce poderes ostensivos sobre a coisa, de modo a conservá-la e protegê-la. O locatário, o usufrutuário e o comodatário se portariam dessa forma em relação ao que lhes foi cedido juridicamente e da mesma forma se portariam o administrador, o inventariante e o síndico com a coisa alheia e o próprio dono com o que for seu.

A posse está ligada sempre a uma coisa e a uma vontade, corpus e animus. A relação existente entre os dois termos divergem entre as escolas de Savigny e de Ihering. Para Savigny, o corpus aliado ao affectio tenendi – vontade de ter a coisa – gera detenção, sendo convertida em posse apenas se houver o animus domini – a intenção de dono – sendo uma corrente subjetivista, Ihering considera, em contrapartida, que o corpus e a affetio tenendi geram a posse, só sendo caracterizada a detenção se houver um impedimento legal para tanto, um pensamento mais objetivista.

São muitas as formas de se adquirir a posse sobre determinado bem. A posse pode ser justa ou injusta – se for violenta, clandestina ou precária, o que caracteriza o defeito da posse pelo uso da força, pelo ocultamento ou pelo abuso da confiança do proprietário –, de boa ou má-fé – quando se possui a consciência da legitimidade ou ilegitimidade do direito de possuir, a convicção de que se está agindo em conformidade com as normas ou não –, com justo título – título hábil para transferir a propriedade, em caso de compra e venda, doação ou herança –, ad interdicta e ad usucapionem – através do interdito e da usucapião – e direta e indireta – podendo haver dois possuidores da mesma coisa, um cedendo-a e o outro recebendo-a, por força de contrato.

Outro aspecto importante é que da mesma forma que a posse é adquirida, ela também pode ser perdida, através da destruição, da perda, da tradição, do abandono do bem, dentre outras formas. O artigo 1223 do Código Civil estabelece que a perda da posse se dá quando cessa o poder sobre o bem, mesmo que contra a vontade do possuidor.

Quanto à propriedade, não há um conceito inflexível. A ideia de propriedade muda conforme a realidade jurídica envolvida, passando por transformações substanciais, que estabelecem um regime econômico capitalista, social ou mesmo feudal.

A propriedade é um direito real que pode ser sentido até pelos menos cultos. Mesmo crianças podem sentir o fenômeno da propriedade, sendo esta a ideia máxima do direito das coisas. O direito de propriedade sobre uma coisa significa ter a possibilidade e a legitimidade para agir de modo diversificado em relação a essa coisa, podendo usar, gozar e dispor.

O direito de usar – jus utendi – consiste na faculdade de o dono se servir da coisa, podendo também deixar de usá-la, deixá-la inerte ou guardá-la. Não significa apenas extrair benefício, mas também ter a coisa em condições de servir. O direito de gozar – jus fruendi – sucede-se com a percepção dos frutos, sejam naturais da coisa ou frutos civis. O direito de dispor – jus abutendi – envolve o domínio sobre a coisa, resultando o direito de aliená-la.

E por fim, o possuidor também detém o direito de reaver a coisa – reivindicatio – se houve a perda da posse. Pode o proprietário recuperar a coisa das mãos do possuidor injusto ou que a conserve sem causa jurídica.

USUCAPIÃO

A usucapião, chamada também de prescrição aquisitiva, é uma forma originária de aquisição da propriedade, sendo o elemento tempo fator decisivo para a aquisição do direito. É a aquisição do domínio pela posse prolongada.

É um instituto que favorece o usurpador contra o verdadeiro proprietário, o que parece, à primeira vista, ofender o direito de propriedade, permitindo que o possuidor despoje o proprietário de seu domínio. O fundamento da usucapião está no princípio da utilidade social, na conveniência de se proteger e estabilizar a propriedade, se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio.

Podem-se usucapir bens móveis ou imóveis, sendo a última a mais frequente, sendo diversos os tipos de usucapião previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro. Enfatize-se que a usucapião não pode ser arguida em defesa, conforme a Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal.

O Código Civil estabelece que aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente, durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade. Com o prazo de cinco anos ininterruptos, a usucapião independerá de justo título ou boa-fé.

Quanto aos bens imóveis, existe a usucapião extraordinária, que prevê que aquele que detém a posse do imóvel, mesmo sendo posse de má-fé, pode adquirir a propriedade do mesmo, desde que por quinze anos, não haja interrupção ou oposição. O prazo será de dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel em questão sua moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo, conforme devidamente regulamentada pelo artigo 1.238 e parágrafo único do Código Civil.

mansa e pacífica, sendo ainda exigido o título justo e a boa-fé. Poderá esse prazo ser reduzido para cinco anos se o imóvel tiver sido “adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, conforme o artigo 1.242 e parágrafo único do Código Civil.

Acrescente-se o disposto no artigo 1.379, o qual estipula que “o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião”. O parágrafo único ainda afirma que, caso o possuidor não tenha título, será então o prazo de vinte anos para a consumação da usucapião.

Chama-se usucapião especial ou constitucional a modalidade contemplada pela Constituição, podendo ser apresentada em duas formas: a usucapião especial rural ou pro labore, e a usucapião especial urbana ou pró-moradia.

Conforme o artigo 191 da Constituição da República Federativa do Brasil e do artigo 1.239 do Código Civil, aquele que possuir área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, tornando-a produtiva, estabelecendo sua moradia, poderá adquirir-lhe a propriedade, desde que não seja proprietário de nenhum outro imóvel, rural ou urbano. O objetivo seria fixar o homem ao campo, tornando a terra produtiva, de modo que apenas a posse não é suficiente para conferir a usucapião.

Já a usucapião urbana é prevista no artigo 183 e parágrafos seguintes da Constituição. Aquele que possuir área urbana de até 250 m², por cinco anos, para sua moradia, de modo contínuo e sem oposição, poderá adquirir-lhe o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Há também a usucapião coletiva, prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que teria inegável alcance social e seria consagradora da propriedade funcionalizada urbana.

Pode também ser considerada a usucapião indígena, referentes aos índios ou silvícolas. Segundo o Estatuto do Índio (Lei nº 6.001/1973), são considerados nulos os negócios jurídicos praticados por índios, sem a participação da Fundação Nacional do Índio (Funai), exceto se o indígena tiver consciência e conhecimento do ato e que não seja prejudicial para si. O Estatuto em questão diz, em seu artigo 33, que o índio, integrado à sociedade ou não, que ocupe por dez anos ininterruptos trecho de terra inferior a 50 hectares, adquirir-lhe-á a propriedade. Se o índio possuir plena capacidade, poderá propor a ação de usucapião, se não, será representado pela Funai.

Enfatize-se, porém, que os bens públicos são imprescritíveis, ou seja, não podem ser adquiridos por usucapião. Os artigos 183, §3º e 191, § único da Constituição Federal esclarecem isso, bem como a Súmula nº 340 do STF: “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”, A Súmula refere-se, todavia ao Código Civil de 1916, mas é texto do artigo 102 do Código Civil de 2002: “Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião”.

CONCLUSÃO

A usucapião é considerada a forma de garantir a chamada função social da propriedade, cumprindo com o estipulado pelo artigo 5º da Constituição Federal, em seu inciso XXIII. Ao estipular que, em caso de área imóvel que seja possuída por alguém além do proprietário por determinado prazo, sem que haja a oposição por parte do proprietário, garante tanto o direito de propriedade quanto o princípio da função social.

É oportuno lembrar a corriqueira frase no meio jurídico dormientibus non socorrit jus, o direito não socorrem àqueles que dormem. Em se tratando de usucapião, é claro que o que detém a propriedade do bem tem o jus utendi para fazer o que bem desejar com o que lhe pertence. Porém, o direito brasileiro entende que, mesmo detendo a propriedade sobre o bem, deve o proprietário cuidar do mesmo. O prazo estipulado para a usucapião funciona como o tempo em que prescreve o domínio do proprietário, devido ao não zelo para com o bem.

A posse prolongada passa a ter maior importância que a propriedade em si, quando as duas são postas em contraponto. Porém, não quer dizer que a propriedade não esteja assegurada. Ações como a de reintegração de posse são disponíveis para o proprietário que deseje reaver o bem que lhe foi tomado. A usucapião funciona então, como forma de se adquirir a propriedade daquele bem que, por certo tempo, possuiu-se, sem que haja a oposição por parte do proprietário.


REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal. Brasília.

___. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília.

___. Lei nº 6.001, de 19 de dezembro de 1973. Estatuto do Índio. Brasília.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. vol. 5. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

MARQUES JÚNIOR, William Paiva. Direito agrário. São Paulo: Atlas, 2010.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. vol. 4. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

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