Uma das mais conhecidas normas no que tange ao regime jurídico dos condomínios sobre bens indivisíveis é aquela que determina o direito de preferência dos condôminos quando um destes aliena sua quota-parte a um terceiro. Tanto é que vem ela referida em diversos artigos do Código Civil, como os arts. 504, 1.314, 1.322, 1.794 e 1.795. Isso quer dizer que um coproprietário só pode vender sua parte a um estranho se todos os outros coproprietários permitiram, além de que um destes tem o direito de comprar o que fora ofertado ao terceiro, a despeito da vontade deste e do condômino alienante.

Alguns indivíduos tentam ampliar o alcance da norma atinente ao direito de preferência, interpretando-a extensivamente. Porém, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, reafirmou em julgamento recente que tal direito deve ser aplicado restritivamente à alienação da fração ideal de um condômino a um terceiro estranho a um condomínio de bem indivisível. Qualquer venda entre coproprietários não implica direito de preferência de um ou outro, pois todos eles possuem iguais direitos sobre o condomínio.

Por mais que pareça, a priori, estranha a ideia de condomínio, devido ao caráter individualizante e pleno da propriedade, a dinâmica social traz situações que tornem necessário que se divida a propriedade de um mesmo bem entre mais de uma pessoa, tanto voluntariamente quanto, em casos bem específicos, por imposição legal (por exemplo, a herança, antes da partilha, é condomínio dos herdeiros, por determinação do art. 1.791 do Código Civil).

Nesses casos, todos os proprietários da coisa comum (chamados condôminos, coproprietários ou comproprietários) têm o direito de usar livremente o bem (desde que não impeça o uso dos demais) e defendê-lo integralmente (sendo desnecessária a anuência dos demais para tanto), além de que devem partilhar os gastos com a sua manutenção proporcionalmente à quota-parte. Há também várias outras implicações desta peculiar (embora bastante comum na vida cotidiana) figura jurídica; por exemplo, a divisão proporcional à quota-parte de cada condômino dos frutos civis, em caso de aluguel da coisa em condomínio.

No caso julgado recentemente pelo STJ, vários membros de uma família no Paraná possuíam alguns lotes em um condomínio. Porém, esses lotes não eram restritos aos familiares. Quando um condômino, estranho à família, comprou dois lotes de outro condômino, os outros pleitearam a anulação da compra e venda, alegando desrespeito ao direito de preferência que teriam eles, familiares que eram.

Em primeira instância, o juiz julgou improcedente o pedido, afirmando que todos os condôminos estão em igualdade entre si, independente de serem ou não da mesma família. Portanto, não havia ofensa a qualquer direito. Os familiares apelaram, e o Tribunal de Justiça do Paraná reformou a sentença, afirmando que o direito de preferência não se restringe a terceiros estranhos ao condomínio. Foi então que o comprador dos lotes ingressou com recurso especial.

No STJ, o ministro relator Marco Buzzi rechaçou o julgamento da apelação, afirmando que a regra do art. 504, que diz respeito ao direito de preferência na compra e venda de bem em condomínio, deve ser interpretada restritivamente. Isso porque a finalidade da norma seria impedir que condôminos sejam obrigados a compartilhar o domínio de um bem com terceiros estranhos à comunhão. Todos devem ter seu pleno uso da coisa respeitado, o que inclui o direito de não a ver também nas mãos de alguém que não estava desde o início do pactuado na mesma condição de condômino.

Enfatizando a igualdade de direitos entre os comproprietários, enfatiza sinteticamente o ministro relator que “não há que se falar em direito de preferência entre os próprios condôminos, que se igualam, de modo que se um condômino alienar a sua parte a um consorte, nenhum outro poderá reclamar invocando direito de preferência”. Dessa forma, apenas seria alterado o percentual da fração ideal daquele que comprara a parte de outrem, mantendo-se a copropriedade de todos.

Referência:
http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/N%C3%A3o-existe-direito-de-prefer%C3%AAncia-entre-cond%C3%B4minos

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