O Novo Código Civil Brasileiro, em 2002, passou a regular o instituto jurídico do Condomínio Edilício, o que antes era feito exclusivamente pela Lei Federal n° 4.591/1964.
O Código traz diversos conceitos que podem ser adaptados à realidade do condomínio. Somente no capítulo do Código Civil, existem as seguintes expressões: “reiterado”, “anti-social”, “insuportável”, “incompatibilidade de convivência” (todos do Art. 1.337); e “não administrar convenientemente” (Art. 1.349).
São termos que se referem ao síndico autoritário ou às suas condutas. Conforme o artigo 1.349 do CC/2002:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Os condôminos ou o conselho podem convocar essa assembleia. O quórum de convocação pelos condôminos é de 1/4 dos moradores (Art. 1.350, §1º e 1.355 do CC/2002), e deve ser feito por abaixo-assinado, independentemente de convocada pelos moradores ou pelo conselho. Todos devem ser informados, sob pena de nulidade do ato (Art. 1.354 do diploma civil), inclusive o próprio síndico objeto de eventual destituição. A pauta deverá ser bem redigida, deixando claro o objetivo da assembleia.
Dessa forma, fica assegurado o direito de defesa do síndico e dos conselheiros, um ponto importante a ser considerado pela Justiça caso procurem entrar com uma ação contra o condomínio. É possível, inclusive, que com algumas explicações sobre a gestão, síndico e conselho consigam entrar em acordo com os condôminos presentes, evitando sua destituição.
A destituição do síndico necessita dos votos da maioria dos presentes (50% mais um). Não se deve esquecer que é fundamental o embasamento da destituição. Deve haver provas de que o síndico não está administrando bem o condomínio, não está prestando contas ou que esteja praticando qualquer irregularidade, sendo importante que haja algum tipo de documento provando as acusações feitas contra o gestor.
Caso o síndico se negue a fornecer documentação de algum empreendimento realizado pelo condomínio, os condôminos podem pedir a exibição dos documentos em notificação extrajudicial, com uma carta registrada em cartório. Se não houver resposta, os moradores podem entrar com uma ação judicial em tribunal especial cível para que consigam ver a documentação.
Além da possibilidade de destituição do cargo, o síndico autoritário, que porventura tenha decidido sobre temas que não são de sua alçada unicamente, a exemplo de obras voluptuárias, pode ser obrigado judicialmente a restituir gastos que não foram aprovados em assembleia.
REFERÊNCIAS: JUNQUEIRA, André Luiz. Destituição de síndico de condomínio edilício. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, X, n. 44, ago 2007. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=4422>. Acesso em 15 set 2015. Destituição de síndico e/ou corpo diretivo. SíndicoNet. Disponível em: <http://www.sindiconet.com.br/7497/Informese/Eleioes-para-sindico/Destituiao-de-sindico-eou-corpo-diretivo>. Acesso em 15 set 2015. MARQUES, Alexandre. Destituição do síndico. SíndicoNet. Disponível em: <http://www.sindiconet.com.br/9145/Informese/Alexandre-Marques/Destituiao-do-sindico>. Acesso em 15 set 2015. Síndicos autoritários. SíndicoNet. Disponível em: <http://www.sindiconet.com.br/9360/Informese/Atribuioes-do-Sindico/Sindicos-autoritarios>. Acesso em 15 set 2015.
