Em casos de dívidas condominiais, o condomínio não pode passar por cima dos meios previstos em lei. Para a cobrança da dívida condominial, o STJ considera que o Código Civil é claro sobre as sanções pecuniárias.
De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o CPC/73 definia um rito célere para a ação de cobrança. Esse rito, que era chamado de sumário, se fundamentava na urgência para a satisfação do crédito relativo às das despesas condominiais.
Então, o CPC/15 apresentou mudanças ao reconhecer as cotas condominiais como título extrajudicial (art. 784, inc. VIII). Assim, a ação executiva seria mais viável para tornar mais rápida a satisfação do débito. Não satisfeito o débito, é permitida a constrição judicial da própria unidade condominial, não podendo o condômino devedor alegar em sua defesa a impenhorabilidade do bem como sendo de família(Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ).
Para fazer com que o condômino devedor satisfaça o débito, é garantido, ainda, que o condomínio imponha outras penalidades pecuniárias. Desde que a conduta do inadimplente seja reiterada e que seja após aprovação de três quartos dos moradores.
Apesar de todas as previsões legais e de pacífico entendimento do STJ, ainda há descumprimento da ordem legal. É rotineiro condôminos recorrendo às vias judiciais sobre punições que estão sofrendo diversamente do que está previsto no ordenamento jurídico.
O caso clássico é restringir o condômino inadimplente a usar área comum (seja de lazer, seja de uso essencial). Além de ser ilegal, essa atitude intimida e expõe a condição de “devedor” do morador. Foi o que entendeu a Terceira Turma, em agosto deste ano, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).
Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. Sendo assim, essa sanção deturparia o instituto do condomínio e limitando indevidamente o direito de propriedade.
Outro caso bastante recorrente é a limitação de serviços essenciais em decorrência da falta de pagamento. Uma das decisões da Terceira Turma versou sobre um processo em que o condômino teve limitado o acesso ao elevador por não pagar duas taxas condominiais (REsp 1.401.815). O valor das taxas, na época do ajuizamento da ação, era de R$ 3.000,00 (três mil reais). Foi entendido que a moradora tinha direito ao dano moral por conta da violação da dignidade da pessoa humana.
Em suma, as sanções devem estar dentro da razoabilidade e dentro dos ditames constitucionais, não podendo haver excessos. Além disso, as penalidades devem estar em consonância com a previsão do Código Civil, que é de natureza pecuniária.
Referências: STJ. Superior Tribunal de Justiça. Condômino não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Condom%C3%ADnio-n%C3%A3o-pode-utilizar-medidas-n%C3%A3o-pecuni%C3%A1rias-para-punir-cond%C3%B4mino-devedor> Acesso em: 31 out. 2016.STJ. STJ. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.564.030-MG (2015/0270309-0). Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?seq=1527915&tipo=0&nreg=201502703090&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20160819&formato=PDF&salvar=false> Acesso em: 31 out. 2016. STJ. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.401.815 - ES (2013/0296424-0). Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?seq=1286654&tipo=0&nreg=201302964240&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20131213&formato=PDF&salvar=false> Acesso em: 31 out. 2016. Créditos da imagem disponível em: <http://cptstatic.s3.amazonaws.com/imagens/enviadas/materias/materia9362/codigo-civil-cursos-cpt.jpg> Acesso em 31 out. 2016.
