Um dos procedimentos judiciais mais complexos e demorados que existe é o de usucapião. A elaboração da planta e memorial descritivo do imóvel, a participação de todos os titulares de direitos reais do imóvel, a citação dos confinantes, atrelados à burocracia de alguns procedimentos e a demora do judiciário fazem com que esse procedimento demore anos.
Foi buscando tornar esse procedimento mais eficiente que o novo Código de Processo Civil instituiu – em seu art. 1.071 – a figura do “usucapião extrajudicial”. Isso porque o processo tem a possibilidade de transcorrer todo em via administrativa, tramitando no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca do bem, sendo desnecessário o acionamento do Ministério Público ou a homologação judicial.
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
1º – O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
2º – Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
3º – O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
4º – O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
5º – Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
6º – Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
7º – Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
8º – Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
9º – A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
10º – Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
Note que apesar do cunho administrativo, a legislação determinou a necessidade da presença de um advogado na realização do pedido. Veja ainda que caso o pedido seja negado na via cartorial, é possível a realização do usucapião via judiciário.
Os documentos necessários são, de regra, os mesmos do procedimento judicial, abarcando comprovações documentais do tempo de posse justa, mansa e pacífica do bem, certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e da comarca da residência do requerente, planta memorial descritiva do imóvel, dentre outros. A grande diferença ocorrerá na ata notarial, lavrada pelo tabelião, que comprovará ou não o tempo de posse, a depender das circunstâncias.
A grande dificuldade se encontra na necessidade de que a planta descritiva seja assinada “pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes”, conforme dispõe o inciso II do art. 1.071 do CPC/2016.
Na prática, sabemos que existem grandes chances do requerente não conseguir colher essas assinaturas. Caso isso aconteça, o cartório deverá notificar os que têm a sua assinatura ausente para se manifestarem expressamente sobre o pedido de usucapião. O silêncio importará em negativa, caso em que o processo deverá ser remetido para o juízo competente, devendo o procedimento ser adequado para o procedimento comum.
De todo modo, vale a pena verificar as novas disposições acerca do usucapião extrajudicial. Caso preencha todos os requisitos, a utilização desse novo mecanismo é bem mais eficaz que o procedimento judicial comum, tendo em vista a sua agilidade.
Referências: [01] Figura 01. Disponível em: <http://www.onaldo.com.br/wp-content/uploads/2016/03/especialista-em-usucapia%CC%83o.jpeg>. Acesso em 05 jun. 2016.
