A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, decidiu que qualquer modificação realizada por um condômino em seu apartamento, que importe na alteração da fachada da edificação, precisa da permissão de todos os demais moradores do prédio.
O Recurso Especial foi interposto pela Condomínio Les Residences Saint Tropez com o objetivo de reformar a decisão de primeira instância que havia julgado improcedente a ação. A ação fora ajuizada com o único objetivo de desfazer as mudanças externas realizadas por um condômino em sua própria unidade, que resultaram em uma alteração da fachada do condomínio.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro entendeu que, como as modificações não podiam ser vistas do térreo, sendo visíveis tão somente por moradores de prédios vizinhos, elas não se enquadrariam nas definições de “fachada”. Além, para o Tribunal, as mudanças não importariam em prejuízo ou diminuição do valor dos demais imóveis do condomínio, sendo elas, portanto, legais.
Para o STJ, porém, a decisão do TJ do Estado do Rio de Janeiro fere a literalidade do art. 1336 do Código Civil, assim como a Lei n° 4.591/64, que dispõem:
Art. 1.336. do Código Civil – São deveres do condômino:
(…)
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
(…)
Art. 10 da Lei n° 4.591/64 – É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
II – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação.
(…)
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
No entendimento do Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva, admitir que somente as alterações visíveis no térreo sejam caracterizadas como alteração da fachada, seria eximir os moradores de andares superiores de arranha-céus do cumprimento do disposto nos supracitados artigos. O que poderia ensejar, consequentemente, a descaracterização do padrão arquitetônico da obra, causando prejuízo a todos os condôminos.
De fato, o Ministro Relator considerou que os recuos, presentes em algumas unidades de apartamento, são recursos arquitetônicos comuns, que se localizados na face externa do prédio, não deixam de compor a fachada. Portanto, a fachada não seria somente aquilo que pode ser visualizado do térreo.
Para o STJ, apesar de isoladamente as alterações realizadas no caso não afetarem diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, caso todos os condôminos viessem a realizar as mesmas alterações de acordo com seus gostos pessoais, haveria a quebra da unidade arquitetônica, de modo a causar a desvalorização do prédio.
De modo que, como aparentemente não houve a anuência de todos os condôminos para a realização da alteração da fachada da unidade em questão, de acordo com o previsto no art. 10,§ 2°, da Lei 4.591/64, a decisão do TJ do Estado do Rio de Janeiro foi reformada.
