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Benfeitorias realizadas em imóvel alugado dá direito ao reembolso?

Redação Direito Diário

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Atualizado pela última vez em

 por Ingrid Carvalho

Em um contrato de aluguel entre as partes (locador e locatário), quando o imóvel necessita de algum tipo de benfeitoria, esta será reembolsada ao locatário? Qual a finalidade das benfeitorias?

Para responder algumas perguntas é necessário identificar os tipos de benfeitorias existentes. As benfeitorias necessárias têm como finalidade a conservação do imóvel, ou evitar que se deteriore. As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as voluptuárias são as que criam luxo, conforto ou deleite, não aumentando o seu uso habitual, mesmo que o torne mais agradável ou lhe eleve o valor.

Neste sentido, é importante que o locatário esteja ciente de suas responsabilidades e tenha em mente que ao final do contrato deverá entregar o bem alugado da mesma forma que o recebeu, devendo seguir a vistoria inicial.

Desta feita, é comum nos contratos de locação a presença de uma cláusula estipulando que nenhuma benfeitoria realizada no imóvel pelo locador será indenizada, seja qual for sua natureza. Estipula-se, ainda, que qualquer modificação no imóvel, ainda que para valorizá-lo, dependerá de prévia autorização do locador-proprietário.

Ou seja, a imposição desta cláusula pelo locador tem como objetivos principais limitar o poder do locatário sobre o imóvel e afastar 02 (dois) direitos que ele adquire ao promover melhorias no imóvel: a indenização pelo que gastou e o direito de retenção. Este último, é um poder legal conferido ao locatário para se manter na posse do imóvel até que a indenização pela benfeitoria seja satisfeita.

Ocorre que, tal cláusula foi amplamente debatida pelo Judiciário, resultando na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim, tal Súmula considera válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, o que contraria o próprio texto legal, uma vez que o artigo 35 da Lei estabelece que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS PELO LOCADOR, bem como as úteis, DESDE QUE AUTORIZADAS, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (grifo acrescentado).

Neste azo, a Súmula vai de encontro à Lei, haja vista que para as benfeitorias necessárias, que de acordo com o § 3º do art. 96 do Código Civil são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que o mesmo se deteriore, a cláusula que afasta a indenização e o direito de retenção não deve prevalecer.

Outrossim, em relação às benfeitorias úteis, a cláusula em comento encontraria óbices se existisse expressa autorização do locador para a realização das melhorias, pois, neste caso, a indenização e o direito de retenção eram assegurados ao locatário por força da Lei.

Todavia, o que tem prevalecido nos Tribunais é a posição do STJ, portanto, o locatário deve estar atento à presença da cláusula de não-indenização no contrato. Se constar no contrato, deve solicitar ao locador os reparos necessários quando não for responsável direto pelo dano e negociar as melhorias antes de promovê-las, sob pena de ficar no prejuízo se promover por conta própria à revelia do locador.

Por fim, a Súmula merece crítica, pois em muitas circunstâncias contempla o enriquecimento sem causa do locador, não sendo raro encontrar casos em que o locatário promoveu investimentos vultosos em benfeitorias úteis e necessárias, que valorizaram significativamente o imóvel, afetando, inclusive, o valor da locação, e deixa de ser indenizado com base no posicionamento do STJ.

Referências:

TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? Disponível em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/495787411/locacao-de-imovel-e-problemas-estruturais-quem-deve-arcar-com-o-prejuizo Acesso em: 05 set. 2017.

 TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? Disponível em: <https://lucenatorresadv.wordpress.com/2017/09/05/locacao-de-imovel-e-problemas-estruturais-quem-deve-arcar-com-o-prejuizo/> Acesso em: 05 set. 2017.

 

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Contratos de uso temporário de imóveis

Redação Direito Diário

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Atualmente, as plataformas digitais oferecem serviços de toda a natureza, facilitando a vida cotidiana. Por meio de aplicativos, é possível escolher, em detalhes, onde você gostaria de se hospedar na sua próxima viagem. Afora os benefícios para os viajantes, o uso temporário do imóvel é outro modo de obtenção de renda para os proprietários de imóveis. Essa modalidade surgiu nos idos de 2008, nos Estados Unidos, prometendo rapidez e segurança para viajantes e proprietários de imóveis. E esse é um ponto muito positivo para os usuários desse tipo de alojamento.

Entretanto, a natureza da contratação e a intensa rotatividade de hóspedes, em curto espaço de tempo, gera discussões sobre a relação entre hóspedes e os condomínios residenciais.  O trânsito extraordinário de pessoas não residentes dentro dos condomínios tem sido objeto de reclamação dos moradores porque os hóspedes, muitas vezes, não conhecem e não se sentem obrigados a cumprir as regras condominiais quanto ao uso do imóvel e horário de silêncio, por exemplo.

Segundo recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, a contratação de uso temporário de imóveis, via plataformas digitais, assemelha-se aos serviços de hotelaria, não aos de locação. Nesse sentido, a decisão do STJ foi no sentido de que o condomínio poderá convencionar, por meio de assembleia, a regulação ou a vedação dessa contratação temporária.

O tema está longe de se pacificado, pois, aparentemente, opõe a exploração econômica ao direito de propriedade e ao sentido constitucional de que a propriedade é protegida pelo ordenamento jurídico tão somente enquanto possuir uma função social. Nesses casos, me filio à segunda hipótese.

Mais informações: https://youtu.be/flsKs_3mS3M

Andrea Teichmann Vizzotto Advocacia

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A polêmica Portaria Ministerial 620

Redação Direito Diário

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A recente Portaria nº 620, de 01-11-2021, do Ministério do Trabalho e Previdência, chegou cheia de polêmicas. Isso porque normatizou, a nosso juízo de forma equivocada, entre outras, a proibição do empregador de exigir a carteira de vacinação dos empregados ou, então, de demiti-los por justa causa por não terem se vacinado.

A primeira pergunta que qualquer operador do Direito faria é a de saber a razão da edição dessa norma e a quem ela se dirige. E a quem ela se dirige mesmo? Ainda não encontramos qualquer razão jurídica para a proteção do interesse público a que a saúde coletiva se refere.

A portaria contém vários “considerandos” que funcionam como justificativas à edição da norma. Com o respeito devido, o elenco das justificativas não se ajusta ao objeto da normatização.

Ultrapassado esse ponto, o que se admite apenas para argumentar, o instrumento escolhido não se presta à normatização de relações de trabalho. A portaria não integra os instrumentos do processo legislativo previsto no artigo 59 da Constituição Federal. E nem poderia, porque a natureza das Portarias Ministeriais é a de ato administrativo regulatório interno. Por isso, sem efeitos externos, tampouco com eficácia de lei.

Não fossem esses argumentos básicos e insuperáveis, haveria, aqui, um aparente conflito de interesses da sociedade: de um lado o alegado direito à liberdade e, de outro, o direito à saúde coletiva. Ambas as garantias constitucionais devem ser compreendidas e compatibilizadas no seu real sentido.

O alegado direito à não vacinação – como derivado da liberdade – que fundamentaria o que a portaria define como prática discriminatória, não é absoluto. Portanto, não pode ser traduzido como a garantia ao indivíduo de fazer o que bem entender. O princípio da legalidade é o balizador da garantia à liberdade: ao cidadão é lícito fazer tudo aquilo que não foi objeto de proibição legal. Tampouco configura liberdade o atuar que poderá gear efeitos a terceiros.

Tal alegado direito à não vacinação contra a SARS-COV2 impõe ônus aos indivíduos. No caso concreto, resta preservado o direito à liberdade, mas sujeito às proibições sociais decorrentes da sua opção.

Do outro lado, há o direito universal à saúde, que engloba, por evidência, a política sanitária. Considerada a pandemia que assola o mundo, as medidas sanitárias que visam a minimizar, senão eliminar, a circulação do vírus. Com isso, protegerá a todos, vacinados e não vacinados.

Aliás, essa discussão é infértil, porque as vacinas são de prática obrigatória na maioria dos países, sem que isso viole o direito à liberdade. Esse, justamente por não ser absoluto, será sombreado sempre que o interesse público estiver presente, como é o caso. Ou seja, na ponderação dos direitos, prevalece – pela proteção a todos – a proteção à saúde.

Polêmica, a portaria parece ter vida curta, pois as Cortes Judiciárias, em outras situações, têm se posicionado em favor da vida.

Mais informações: https://www.youtube.com/watch?v=PnqlsS-xaFc

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Todos os meses são cor de rosa

Redação Direito Diário

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O mês de outubro é rosa, mas todos os dias do ano devem ser também. O mês de outubro marca o período de conscientização para o diagnóstico precoce do câncer de mama.

As chances de cura de patologias malignas são grandes quando o diagnóstico é feito no estágio inicial. Os exames de rotina nos auxiliam nesse processo, já que a doença não escolhe gênero, idade, etnia, profissão, religião ou time de futebol. O câncer também não é somatização de mágoas, como alguns desinformados insistem em afirmar.

Receber o diagnóstico de câncer não é fácil. Também não precisa ser entendido como uma sentença de morte, até porque não é. Os inúmeros tratamentos existentes e em constante evolução, bem como as visitas aos médicos e realização de exames preventivos são as armas que temos para enfrentar a doença. Caso você esteja passando por este problema, procure se informar e se familiarizar com o mundo oncológico. É uma excelente forma de você tomar pé da situação e levar esse período temporário de forma mais leve e consciente.

A título ilustrativo, seguem algumas informações interessantes sobre o assunto.

É importante saber que tramita no Congresso Nacional o projeto de lei que institui o Estatuto da Pessoa com câncer que pretende otimizar o acesso aos tratamentos e medicamentos e demais direitos dos pacientes.

Atualmente, os pacientes com câncer, se empregados da atividade privada, possuem o direito ao saque do Fundo de Garantia e ao auxílio-doença, mediante apresentação de laudo médico. Todos os empregados possuem direito ao PIS/Pasep. Aqueles que recebem aposentadoria ou pensão possuem o direito à isenção de pagamento ao imposto de renda. Ainda com relação a impostos, em caso de deficiência ou invalidez, avaliada pelo órgão técnico e dependendo das legislações específicas, o paciente poderá requerer a isenção do Imposto sobre Produtos Industrializados – IPI e do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores-IPVA para a compra de veículos adaptados.

Nas situações previstas em lei, com cláusula específica em contrato habitacional, o paciente poderá buscar a quitação do financiamento do seu imóvel, financiado no Sistema Financeiro de Habitação.

Com relação ao atendimento pelo Sistema Único de Saúde, importante referir a “Lei dos 60 dias”, que obriga a instituição oferecer ao paciente a primeira etapa do tratamento nesse prazo. Aliás, os tratamentos oferecidos pelo SUS são muito semelhantes àqueles fornecidos pelos planos de saúde, o que é um alento.

Caso seja derrubado o veto presidencial, logo os pacientes oncológicos, nas situações previstas em lei, poderão substituir a quimioterapia intravenosa por quimioterapia oral, segundo a indicação médica.

Mas a pergunta que resta é: como acessar esses direitos sociais? Na maioria dos hospitais há uma equipe multidisciplinar que poderá auxiliar os pacientes, não apenas no tratamento da doença, mas também na orientação sobre os direitos dos pacientes com câncer.

Outro aspecto importante é procurar junto às instituições hospitalares ou em organizações não governamentais orientação psicológica, grupos de apoio e atividades próprias para os pacientes. A autoestima dos pacientes com câncer, inseridos em grupos de apoio, faz toda a diferença. São poucas as instituições desta natureza, mas, caso esteja em Porto Alegre, não deixe de procurar a Casa Camaleão.

Faça o seu tratamento, siga as orientações de todos os seus médicos, leve sua vida normalmente de modo bem colorido, de janeiro a janeiro.

Mais informações: https://youtu.be/nZdw-RsvdHY

Andrea Teichmann Vizzotto Advocacia

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