Comum no mercado imobiliário, o contrato de gaveta possui existência apenas entre comprador e vendedor. Por ser não oficial, ou seja, não ter previsão em Lei, é considerado de alto risco. Geralmente é feito para esconder uma situação irregular, como é o caso do dono de imóvel financiado que é vendido para outra pessoa, que passa assumir as parcelas subsequentes do contrato original. Acontece que tudo isso é feito sem o conhecimento da instituição financeira, muitas vezes porque uma das partes não tem como pagar pelo bem no valor de mercado e a outra necessita vender com urgência.
Muito embora os tribunais estejam reconhecendo a validade do contrato entre os contratantes, isso não diminui a insegurança jurídica que ele traz. No caso do comprador, há o risco do imóvel ser vendido mais de uma vez, de má fé, pelo vendedor. Ou caso de quando quem vende morre e o bem imóvel entra no inventário dos herdeiros. Ainda há o risco, quando as parcelas são vinculadas por equivalência salarial, do adquirente não ter como honrar com as prestações, já que elas são corrigidas com base no salário do vendedor, que é quem consta como proprietário perante a instituição financeira.
Ademais, se o vendedor tiver alguma pendência judicial, o bem pode ser penhorado para quitá-la, já que perante a Lei o imóvel ainda pertence a ele. São riscos bastante consideráveis e, em muitos casos, o comprador pode perder todo o valor que pagou até então, sem qualquer direito de restituição.
Por outro lado, no que diz respeito aos riscos sofridos pelo vendedor, um dos principais casos é aquele em que o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa de condomínio ou IPTU. Se o imóvel continua no nome do vendedor, porque não foi feita a transferência justamente por ser um contrato que só tem validade entre as partes, ele sofrerá as cobranças e execuções judiciais. E ainda há o caso em que o comprador deixa de pagar as prestações junto à instituição financeira, o que faz com que o nome do vendedor seja incluso nos serviços de proteção ao crédito após três meses sem que o pagamento seja efetuado.
O contrato de gaveta, além de se um negócio arriscado, não possui validade perante as instituições financeiras, já que foi realizado sem a autorização delas. Porém, o entendimento do STF é que não será possível anular a transferência desde que o pagamento de todas as prestações previstas no contrato tenham sido adimplidas.
Esse é o tipo de contrato que não traz segurança para as partes e pode gerar sérias complicações, apesar das decisões dos tribunais que o reconheçam como capaz de produzir efeitos válidos. Porém, os riscos que se corre podem acabar não compensando o negócio feito, já que a possibilidade dele trazer dor de cabeça é bem maior do que a dos benefícios.
Referências Bibliográficas: BRASIL. Código Civil Brasileiro (2002). Código Civil Brasileiro. Brasília, DF, Senado, 2002. Imagem ilustrativa. Disponível em <http://blog.vistoriasimples.com.br/wp-content/uploads/2015/09/post_convencer_proprietario_alugar-825x510.jpg>. Acesso em 18 de maio de 2016.
