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Civil

Comprou um imóvel na planta e se arrependeu?

Ingrid Carvalho

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Atualizado pela última vez em

 por Ingrid Carvalho

Veja o que diz a Lei nº 13.768/18, que regulamenta o distrato imobiliário.

 

No fim do ano passado, mais precisamente no dia 27 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei nº 13.768/18, com o objetivo de regular os direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóvel em regime de incorporação imobiliária ou parcelamento, também chamada de “distrato imobiliário”.

Antes da publicação da referida lei, havia muitas dúvidas sobre qual era o valor de multa considerado justo para o adquirente que desistisse da compra de um imóvel na planta, pois a legislação não trazia nenhum percentual específico e as incorporadoras estipulavam o valor que lhes convinha, tendo em vista que a maioria desses contratos se dá por adesão[1].

O que comumente ocorria era que os compradores se sentiam lesados por não receber de volta o valor das parcelas pagas em caso de desistência, recorrendo ao Poder Judiciário. Nesse sentido, haviam reiteradas decisões dos tribunais que fixavam o percentual da multa entre 10% e 25%.

Agora, com a vigência da Lei nº 13.768/18, quando o comprador optar por rescindir o contrato, desistindo da compra do imóvel, a construtora ou empresa responsável pela obra ficará com 50% do total do valor já pago. A devolução dos outros 50% dos será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.

Importante ressaltar que esse aumento para 50% fica permitido apenas para os casos em que o empreendimento esteja em regime de patrimônio de afetação (o que é a maioria dos casos), assegurando o término da obra em caso de falência da construtora. Já para os empreendimentos sem o regime de afetação, a multa fica limitada a 25% do valor pago, devendo ser quitada em até 180 dias.

A existência do patrimônio de afetação significa que todos os valores pagos pelos compradores de determinadas unidades se destinam exclusivamente à construção do empreendimento no qual tais imóveis se localizam — um prédio de apartamentos ou um condomínio de casas, por exemplo. Dessa forma, deduz-se que o objetivo da lei foi proteger incorporadores e compradores, para que a desistência de alguns compradores não prejudique a conclusão da obra.

A lei ainda prevê duas hipóteses para que o comprador desista da compra sem ter que arcar com a multa:

  1. Em caso da compra realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador, o comprador poderá desistir da compra em sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
  2. Se o comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, desde que a incorporadora concorde e o novo comprador tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.

Outro aspecto bastante debatido, antes da edição da Lei nº 13.786/18, era qual prazo considerado razoável para a cláusula de tolerância referente ao atraso na entrega da obra, ou seja, a partir de quantos dias de atraso o adquirente poderia rescindir o contrato sem arcar com a multa, já que a culpa seria do incorporador.

Nesse aspecto, a nova norma incorporou um entendimento que já vinha sendo adotado nos tribunais, de que até 180 dias corridos da data estipulada no contrato para conclusão do empreendimento – desde que expresso de forma clara e destacada – não fica caracterizado o inadimplemento por parte do incorporador.

Passados seis meses, fica a critério do comprador a rescisão contratual, lhe sendo garantido o direito de recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato. Por outro lado, caso o consumidor venha a optar pela continuidade no empreendimento, mesmo com atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra.

Confira a íntegra da lei em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13768.htm

Referências:
[1] Contrato em que uma das partes redige previamente todas as cláusulas e a outra parte não 
participa da discussão, apenas podendo aceitar ou recusá-las.

https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI293569,41046-Publicada+lei+que+regulamenta+distrato+imobiliario

https://www.conjur.com.br/2018-dez-18/ricardo-motta-lei-distrato-imobiliario-aumenta-seguranca

https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/especialistas-divergem-sobre-nova-lei-do-distrato/

https://fellipeduarte.adv.br/2018/06/10/entenda-o-projeto-de-lei-do-distrato-de-imoveis/

Imagem disponível em: http://www.francoimoveis.net/blog/comprar-imovel-na-planta/

 

Bacharela em Direito pela Universidade Federal do Ceará. Pós-Graduada em Direito Empresarial pela Faculdade Legale. Pós-Graduada em Advocacia Extrajudicial pela Faculdade Legale. Pós-Graduada em Direito Administrativo e Licitações pelo Instituto Prominas (Faculdade Única). Editora-Chefe da revista jurídica Direito Diário. Advogada.

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OAB Diária – 38º Exame de Ordem – Direito Civil #6

Bianca Collaço

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Oab Diária 38 direito civil

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Esta iniciativa, promovida pelo site Direito Diário, veio para auxiliar na sua preparação, de maneira totalmente gratuita, com resolução de questões e comentários dos advogados que trabalham para o periódico.

A resolução de questões é o melhor método para potencializar o aprendizado, bem como entender o que a banca examinadora pretende exigir dos seus candidatos.

Hoje iremos analisar uma questão de Direito Civil do Exame Unificado XXXVIII, de 2023. Vamos juntos?

Questão OAB

Banca: FGV Prova: OAB 2023 – Exame da Ordem Unificado XXXVIII – Primeira Fase – Matéria: Direito Civil 

Renata alugou um imóvel a Tadeu. Como garantia das obrigações de Tadeu, Luzia e Humberto prestaram fiança a Renata. Tadeu descumpriu suas obrigações contratuais, deixando de pagar as contraprestações ajustadas.

Diante desse quadro hipotético, assinale a afirmativa correta.

A) Não havendo limitação contratual, Renata poderá cobrar de Luzia, sozinha, todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação dos fiadores.

B) Caso sejam demandados, Luzia e Humberto não têm direito de exigir que sejam primeiro executados os bens de Tadeu, pois, salvo disposição expressa em sentido contrário, não há benefício de ordem na fiança.

C) Luzia e Humberto não respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes do contrato de fiança, a não ser que haja disposição expressa.

D) A fiança constitui contrato informal, entre Renata e os fiadores (Luzia e Humberto), e poderia ter sido celebrada ainda que contrariamente à vontade de Tadeu. Ademais, não admite interpretação extensiva.

Questões Oab Diária de Direito Civil
Imagem: Pixabay

Resolução

A questão aborda os conhecimentos do candidato acerca do instituto da fiança. Vejamos o que diz o Código Civil sobre o assunto:

Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

Art. 820. Pode-se estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade.

[…]

Art. 822. Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.

[…]

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

[…]

Art. 829. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.

Dessa forma, a alternativa B está incorreta, pois os fiadores pode exigir, até a contestação da lide, que sejam executados os bens do devedor primeiro.

Também a alternativa C está incorreta, pois a legislação é clara quando diz que a fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas.

Por fim, a alternativa D também está equivocada, pois, apesar de a fiança poder ser celebrada contrariamente à vontade do devedor e não permitir interpretação extensiva, a alternativa erra ao dizer que a fiança é um contrato informal, devendo na verdade ser formalizada por escrito.

Assim, conforme o artigo 822, não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.

Gabarito: Letra A.

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atualizado em 30 de maio de 2024 09:36

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Civil

OAB Diária – 38º Exame de Ordem – Direito Civil #5

Bianca Collaço

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Oab Diária 38 direito civil

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A resolução de questões é o melhor método para potencializar o aprendizado, bem como entender o que a banca examinadora pretende exigir dos seus candidatos.

Hoje iremos analisar uma questão de Direito Civil do Exame Unificado XXXVIII, de 2023. Vamos juntos?

Questão OAB

Banca: FGV Prova: OAB 2023 – Exame da Ordem Unificado XXXVIII – Primeira Fase – Matéria: Direito Civil 

Os irmãos Eduardo e Letícia herdaram um apartamento de sua mãe. Concluído o inventário, decidiram vender o apartamento ao casal Pedro e Mariana. Para tanto, as partes celebraram contrato de compra e venda. Pedro e Mariana se obrigaram, solidariamente, a pagar o preço pactuado (R$ 600.000,00) no prazo de trinta dias. Não foi avençada cláusula de solidariedade ativa. Alcançado o prazo contratual, Pedro e Mariana não pagaram o preço.

Tendo em vista a situação hipotética apresentada, assinale a afirmativa correta.

A) Eduardo, sozinho, tem direito de cobrar a integralidade do preço pactuado, R$ 600.000,00, de Mariana, sozinha.

B) Letícia, sozinha, tem direito de cobrar apenas a metade do preço pactuado, R$ 300.000,00, de Pedro, sozinho.

C) Letícia, sozinha, tem direito de cobrar apenas um quarto do preço pactuado, R$ 150.000,00, de Mariana, sozinha.

D) Eduardo e Letícia não podem pleitear sozinhos o pagamento do preço, ainda que parcial.

Questões Oab Diária de Direito Civil
Imagem: Pixabay

Resolução

Essa questão exige conhecimento acerca da solidariedade em uma obrigação, no caso, uma compra e venda. O bem aqui tratado pertence a duas pessoas distintas e será vendido também a duas pessoas distintas.

Vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 264. Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.

Art. 265. A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.

A questão informa que não foi avençada cláusula de solidariedade ativa, ou seja, os credores, individualmente, não poderão cobrar o valor integral da obrigação.

Já com relação à solidariedade passiva, os devedores se obrigaram, solidariamente, a pagar o preço pactuado.

Ou seja, é possível cobrar de qualquer uma das partes do polo passivo a quantia integral pactuada.

Dessa forma, podemos marcar a alternativa B, pois um dos credores, no caso Letícia, tem o direito de cobrar apenas a parte que lhe cabe, metade do valor, de qualquer um dos devedores sozinho, no caso da alternativa, Pedro.

Gabarito: Letra B.

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OAB Diária – 38º Exame de Ordem – Direito Civil #4

Bianca Collaço

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Oab Diária 38 direito civil

Você já conhece o nosso projeto OAB Diária? Ele é voltado para você que está se preparando para o Exame da Ordem dos Advogados do Brasil, onde iremos postar semanalmente uma questão e o gabarito comentado para darmos uma alavancada na sua preparação.

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A resolução de questões é o melhor método para potencializar o aprendizado, bem como entender o que a banca examinadora pretende exigir dos seus candidatos.

Hoje iremos analisar uma questão de Direito Civil do Exame Unificado XXXVIII, de 2023. Vamos juntos?

Questão OAB

Banca: FGV Prova: OAB 2023 – Exame da Ordem Unificado XXXVIII – Primeira Fase – Matéria: Direito Civil 

Antônio é proprietário de um prédio que não tem acesso à via pública. De um lado, Antônio tem Ricardo como vizinho, cuja propriedade alcança a via pública. Do outro lado, Antônio tem Luíza como vizinha, cuja propriedade também alcança a via pública. Todavia, no caso do imóvel de Luíza, o caminho até a via pública é menos natural e mais difícil. Ricardo e Luíza recusaram-se a oferecer voluntariamente a passagem.

Diante disso, Antônio pode exigir

A) tanto a passagem de Ricardo quanto a de Luiza, a seu critério, mas só precisará pagar indenização cabal se escolher Luiza.

B) tanto a passagem de Ricardo quanto a de Luiza, a seu critério, e deverá pagar indenização cabal a quem escolher.

C) que Ricardo lhe dê a passagem, sem que seja obrigado a pagar qualquer indenização a ele.

D) que Ricardo lhe dê a passagem, mediante pagamento de indenização cabal.

Questões Oab Diária de Direito Civil
Imagem: Pixabay

Resolução

A questão exige do candidato conhecimento acerca do instituto chamado “passagem forçada”. Vejamos o que diz o Código Civil sobre o assunto:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

Ou seja, se não há acesso a via pública, é possível forçar o vizinho cujo imóvel tenha o caminho mais natural e fácil a ceder a passagem, mediante pagamento de indenização cabal.

Gabarito: Letra D.

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