Veja o que diz a Lei nº 13.768/18, que regulamenta o distrato imobiliário.
No fim do ano passado, mais precisamente no dia 27 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei nº 13.768/18, com o objetivo de regular os direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóvel em regime de incorporação imobiliária ou parcelamento, também chamada de “distrato imobiliário”.
Antes da publicação da referida lei, havia muitas dúvidas sobre qual era o valor de multa considerado justo para o adquirente que desistisse da compra de um imóvel na planta, pois a legislação não trazia nenhum percentual específico e as incorporadoras estipulavam o valor que lhes convinha, tendo em vista que a maioria desses contratos se dá por adesão[1].
O que comumente ocorria era que os compradores se sentiam lesados por não receber de volta o valor das parcelas pagas em caso de desistência, recorrendo ao Poder Judiciário. Nesse sentido, haviam reiteradas decisões dos tribunais que fixavam o percentual da multa entre 10% e 25%.
Agora, com a vigência da Lei nº 13.768/18, quando o comprador optar por rescindir o contrato, desistindo da compra do imóvel, a construtora ou empresa responsável pela obra ficará com 50% do total do valor já pago. A devolução dos outros 50% dos será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
Importante ressaltar que esse aumento para 50% fica permitido apenas para os casos em que o empreendimento esteja em regime de patrimônio de afetação (o que é a maioria dos casos), assegurando o término da obra em caso de falência da construtora. Já para os empreendimentos sem o regime de afetação, a multa fica limitada a 25% do valor pago, devendo ser quitada em até 180 dias.
A existência do patrimônio de afetação significa que todos os valores pagos pelos compradores de determinadas unidades se destinam exclusivamente à construção do empreendimento no qual tais imóveis se localizam — um prédio de apartamentos ou um condomínio de casas, por exemplo. Dessa forma, deduz-se que o objetivo da lei foi proteger incorporadores e compradores, para que a desistência de alguns compradores não prejudique a conclusão da obra.
A lei ainda prevê duas hipóteses para que o comprador desista da compra sem ter que arcar com a multa:
- Em caso da compra realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador, o comprador poderá desistir da compra em sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
- Se o comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, desde que a incorporadora concorde e o novo comprador tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
Outro aspecto bastante debatido, antes da edição da Lei nº 13.786/18, era qual prazo considerado razoável para a cláusula de tolerância referente ao atraso na entrega da obra, ou seja, a partir de quantos dias de atraso o adquirente poderia rescindir o contrato sem arcar com a multa, já que a culpa seria do incorporador.
Nesse aspecto, a nova norma incorporou um entendimento que já vinha sendo adotado nos tribunais, de que até 180 dias corridos da data estipulada no contrato para conclusão do empreendimento – desde que expresso de forma clara e destacada – não fica caracterizado o inadimplemento por parte do incorporador.
Passados seis meses, fica a critério do comprador a rescisão contratual, lhe sendo garantido o direito de recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato. Por outro lado, caso o consumidor venha a optar pela continuidade no empreendimento, mesmo com atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra.
Confira a íntegra da lei em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13768.htm
Referências: [1] Contrato em que uma das partes redige previamente todas as cláusulas e a outra parte não participa da discussão, apenas podendo aceitar ou recusá-las. https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI293569,41046-Publicada+lei+que+regulamenta+distrato+imobiliario https://www.conjur.com.br/2018-dez-18/ricardo-motta-lei-distrato-imobiliario-aumenta-seguranca https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/especialistas-divergem-sobre-nova-lei-do-distrato/ https://fellipeduarte.adv.br/2018/06/10/entenda-o-projeto-de-lei-do-distrato-de-imoveis/ Imagem disponível em: http://www.francoimoveis.net/blog/comprar-imovel-na-planta/
